Księgi wieczyste jako źródło danych genealogicznych

15643
księgi wieczyste

Księgi wieczyste stanowią podstawowe źródło wiedzy o nieruchomości. Z księgi wieczystej dowiemy się m.in. jaki jest dokładnie adres nieruchomości, kto jest jej właścicielem i w jaki sposób nabył prawo własności, jakie jest jej przeznaczenie, czy jest ona obciążona prawami osób trzecich oraz czy ciąży na niej jakaś hipoteka.

Księgi wieczyste – źródło wiedzy o nieruchomości

Księgi wieczyste to publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Instytucją ksiąg wieczystych rządzą trzy podstawowe zasady:

  • jawność ksiąg wieczystych – oznacza to, że każdy kto zna numer księgi wieczystej może zapoznać się z jej treścią, a w sytuacjach spornych nie może zasłaniać się nieznajomością treści właściwej księgi wieczystej,
  • domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – „domniemywa się”, czyli przyjmuje się za pewne, że to co jest wpisane do księgi wieczystej istnieje (jest zgodne z rzeczywistością), a to co jest z niej wykreślone nie istnieje,
  • rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Księgi wieczyste zakładane i prowadzone są w postaci elektronicznej przez Wydziały Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych, właściwych dla miejsca położenia danej nieruchomości.

Numer księgi wieczystej

Każda księga wieczysta posiada unikalny numer składający się z trzech części oddzielonych od siebie ukośnikami, np. WA2M/00012345/8:

  • 4-znakowy kod Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którym dana księga wieczysta została założona i jest prowadzona. Np. WA2M to skrót Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Warszawa Mokotów, dla części miasta: Mokotów, Wilanów – VII Wydział,
  • numer porządkowy składający się z 8 cyfr – numer nadawany według repertorium ksiąg wieczystych. Przeważnie jest to stary numer księgi wieczystej (sprzed migracji do wersji elektronicznej), uzupełniony o taką ilość zer z przodu, aby suma cyfr pomiędzy ukośnikami wynosiła osiem,
  • cyfra kontrolna, wyliczana automatycznie.

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

Każda księga wieczysta – niezależnie od tego, dla jakiego typu nieruchomości jest prowadzona, zbudowana jest w taki sam sposób. Składa się z czterech działów:

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości

Zawiera m.in. dane o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, przeznaczeniu, ilości pomieszczeń i kondygnacji, zabudowaniach, oznaczeniu geodezyjnym.

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością
Zawiera dane o sposobie użytkowania nieruchomości (własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste), informacje o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, a także o ewentualnym ustanowieniu służebności gruntowej.

Dział II – Własność
Zawiera szczegółowe dane o właścicielu (właścicielach) nieruchomości lub użytkowniku wieczystym, a także informacje dotyczące sposobu nabycia przez niego (nich) prawa własności do nieruchomości.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Zawiera informacje o ewentualnych ograniczonych prawach rzeczowych (np. służebnościach obciążających nieruchomość), ograniczeniach w użytkowaniu nieruchomością (np. o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, wywłaszczeniu, upadłości), a także prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości (np. prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy).

Dział IV – Hipoteka

Zawiera informacje o rodzaju hipoteki (jeśli taka istnieje) obciążającej nieruchomość, jej wysokości i waluty, terminie spłaty. Zawiera także dane wierzyciela hipotecznego.

Księgi wieczyste jako źródło danych genealogicznych

Podstawowym zakresem danych wykorzystywanych przez genealogów jest dział II księgi wieczystej przedstawiający własność nieruchomości. Gdy nieruchomość jest własnością osoby lub osób prywatnych to znajdziemy imię i nazwisko właściciela oraz dane jego rodziców. Mamy zatem dostęp do informacji o dwóch pokoleniach. Poniższa grafika przedstawia rzeczywisty wpis do księgi wieczystej jaki możemy uzyskać na wyżej wymienionych stronach.

Jak widzimy, księgi wieczyste są skomputeryzowane, zapisy są w postaci cyfrowej i dotyczą aktualnego stanu, ale zawsze występuje tradycyjna, papierowa księga wieczysta w konkretnym sądzie. W tej tradycyjnej księdze są w formie papierowej różne dokumenty – decyzje urzędów, akty notarialne, wypisy z map geodezyjnych lokalizujące nieruchomość. Dostęp do pełnej zawartości księgi wieczystej jest możliwy w czytelni sądu prowadzącego wydział ksiąg wieczystych.

księgi wieczyste własność

Księgi wieczyste są przechowywane w Wydziałach Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Dostęp mają tylko osoby uprawnione, mające interes prawny do danej nieruchomości. Są też księgi przechowywane w archiwach państwowych, do których dostęp mają wszyscy na ogólnych zasadach. Warto dotrzeć do papierowej teczki księgi wieczystej i przeglądnąć dokumenty będące podstawą do dokonania wpisów w samej księdze. Można tam znaleźć genealogiczne perełki, jak np. dołączony akt zgonu przodka, będący podstawą do wykreślenia ciężaru dożywocia. Oto przykład takiego aktu w księdze wieczystej:

księga wieczysta akt zgonu

Wypis z duplikatu Aktów Stanu Cywilnego Rzymsko-Katolickiej
Parafii Pamięcin powiatu kaliskiego z roku 1914
 
Akt zejścia Nr 60
Działo się w osadzie/osiedlu Pamięcin dnia 22 listopada/15 grudnia 1914 roku o godzinie 10 rano. Stawili się: Józef Błaszczyk 40-letni i Marcin Młynek 60-letni, obydwaj gospodarze we wsi Pruszkowie i oświadczyli, że w tejże wsi w dniu 20 listopada/03 grudnia bieżącego roku o godzinie 11 rano zmarł Idzi Krawczyk rolnik 45-letni, urodzony we wsi i parafii Chełmce, zamieszkujący we wsi Pruszkowie, syn Szczepana i Józefy z domu Tułacz małżonków Krawczyk, rolników – zostawiwszy po sobie owdowiałą żonę Franciszkę Krawczyk z domu Wojtczak.
Po naocznym stwierdzeniu zgonu Idziego Krawczyka akt ten obecnym niepiśmiennym przeczytany i dlatego tylko przez nas podpisany
Zarządzający Aktami Stanu Cywilnego (podpis)
Ks. Jan Brzeziński – Administrator Parafii Pamięcin
 
Co warto podkreślić – w księgach wieczystych mogą być dane metrykalne nawet gdy metryki spłonęły tak w parafiach jak i w archiwach diecezjalnych.

Porady praktyczne wyszukiwania danych genealogicznych.

Aby mieć wgląd do księgi wieczystej, konieczna jest znajomość jej numeru. Wyszukiwać księgę wieczystą po adresie mogą sądy, komornicy czy notariusze. Zwykły obywatel może do niej zajrzeć tylko wtedy, gdy dysponuje jej numerem. Najważniejszą sprawą jest wyszukanie numeru księgi wieczystej, co pozwoli nam albo na przeglądnięcie jej przez internet albo na przeglądnięcie w czytelni wydziału ksiąg wieczystych w sądzie. Niestety, nie ma wyszukiwarek ksiąg wieczystych po nazwisku (ochrona danych osobowych na to nie zezwala). Dlatego do nazwisk docieramy od strony adresu.

Krok 1.

A. Znajdujemy numer działki po lokalizacji lub adresie.

Gdy znamy przybliżone miejsce zamieszkania przodków i przypuszczamy (lub chcemy to sprawdzić) czy byli lub są właścicielami nieruchomości (domu, działki, roli, mieszkania, zakładu). Znalezienie numeru działki jest łatwe gdy znasz lokalizację nieruchomości, np. gdy pamiętasz dobrze dane miejsce. Aby znaleźć numer działki – bezpłatnie – wejdź na stronę http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/. To Geoportal – serwis który po kliknięciu na mapę podaje numer działki.

B. Znajdujemy numer księgi wieczystej po numerze działki.

Zasadniczo numer księgi wieczystej można uzyskać drogą urzędową po numerze działki, udając się do Starostwa Powiatowego lub urzędu gminy. Jest to możliwe jednak tylko w sytuacji, gdy wykażesz interes prawny, co może być niemożliwe. Chęć zakupu danej nieruchomości niestety nim nie jest, nie jest nim chęć poznania przodków.

Jeśli posiadamy jedynie adres nieruchomości lub numer działki, skorzystać możemy z internetowych wyszukiwarek ksiąg wieczystych. Tutaj, za niewielką opłatą, uzyskamy numer księgi wieczystej. Jest to wygodne rozwiązanie dla osób, które w jak najszybszy sposób chcą uzyskać konkretne informacje dotyczące interesującej ich nieruchomości.

Nieformalny sposób to uzyskanie numeru księgi wieczystej od notariusza, który może go uzyskać przeglądając bazę po numerze działki. 

Krok 2.

W sytuacji, gdy ten numer księgi wieczystej jest już nam znany, wystarczy wejść na stronę internetową prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do i tam bezpłatnie pobrać księgę do wglądu.

Po wyszukaniu księgi przejdź do zakładki Własność gdzie znajdują się dane Twoich przodków – imiona, nazwiska i imiona ich rodziców.

Jeżeli w dziale własność znajdują się dane osoby lub osób już nieżyjących to nic niezwykłego, nie jest to błąd. Po prostu od śmierci właściciela lub współwłaściciela nikt ze zstępnych nie złożył do sądu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku. Czasem dzieje się tak z powodu chęci uniknięcia wniesienia opłat od nabycia spardku – spadkobierca nadal mieszka w danym domu opłacając wszelkie rachunki jednak uregulowanie spraw własności pozostawiając swoim przyszłym spadkobiercom.

Krok 3.

Jeżeli znalazłeś numer księgi wieczystej a interesują Cię starsze dane konieczne będzie udanie się do czytelni ksiąg wieczystych w sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą. Komputeryzacji podlegają tylko aktualne wpisy, wpisów archiwalnych nie wprowadza się do systemu, pozostają wyłącznie w formie papierowej. Po wojnie zaszło wiele zmian, w wyniku inwentaryzacji gruntów dokonano korekt położenia działek, niektóre działki zostały podzielone a inne złączone, na potrzeby budowy dróg i sieci energetycznych, kanalizacyjnych i wodociągowych dokonano korekt działek, często następowało wyodrębnienie ksiąg wieczystych z dotychczasowych. Wizyta w czytelni ksiąg wieczystych pozwoli zapoznać się z całą historią danej księgi wieczystej i ewentualnie poznasz numery ksiąg wieczystych z których wyodrębniono obecną księgę. W ten sposób będziesz mógł dotrzeć do starych i nieaktualnych już wpisów, ale jakże cennych dla genealoga. Zgodnie z art. 361 § 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Notariusze mają nieograniczony dostęp do księgi. Chcąc przeglądnąć w czytelni księgę wieczystą musisz wykazać interes prawny.

Podstawy prawne dostępu do ksiąg wieczystych i dokumentów w aktach

Z uwagi na to, że zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych odnosi się wyłącznie do ksiąg, brak jest uzasadnienia dla powszechnego udostępniania odpisów dokumentów znajdujących się w aktach. Dlatego też ustawodawca w art. 362 ust. 3 u.k.w.h. zdecydował się przyznać to uprawnienie jedynie osobom zainteresowanym oraz podmiotom enumeratywnie wymienionym w tym przepisie. Osobą zainteresowaną w żądaniu wydania odpisu jest każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia, wzmianki o wniosku, i każdy, kto może domagać się uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Zainteresowanym w żądaniu wydania odpisu może być także ten, kto nie ma interesu prawnego w przeglądaniu akt księgi wieczystej. Pojęcie „interesu prawnego”, o którym mowa w art. 361 ust. 4 u.k.w.h., wymaganego do przeglądania akt księgi wieczystej, jest bowiem węższe od użytego w art. 362 ust. 3 u.k.w.h. określenia „osoby zainteresowanej”. Akta księgi wieczystej muszą podlegać szczególnej ochronie, co uzasadnia zawężenie kręgu podmiotów uprawnionych do ich przeglądania. Dlatego też osoba domagająca się wglądu do akt musi wykazać interes prawny.

Osoby, które mają interes prawny w uzyskaniu dostępu do akt księgi wieczystej to osoby wpisane do księgi wieczystej, bądź wpisane do niej w przeszłości, a obecnie już wykreślone. Ponadto osoby, których prawo nie jest wpisane do księgi wieczystej, ale są w jakiś sposób uprawnione do złożenia wniosku o wpis, na przykład potencjalni właściciele nieruchomości, a w praktyce wykazanie interesu prawnego przez nich będzie dużo trudniejsze. Potencjalnym właścicielem nieruchomości są wszyscy zstępni, potomkowie. W celu uzyskania dostępu do akt sąd musi pozytywnie rozpatrzyć złożony przez zainteresowanego wniosek. Do wniosku należy załączyć niezbędne dokumenty (dowody) oraz uzasadnienie, w którym opisuje się interes prawny w uzyskaniu dostępu do akt.

Aby móc uzyskać wgląd do akt interesującej nas księgi wieczystej, należy udać się do właściwego Sądu Rejonowego (do Wydziału Ksiąg Wieczystych) i tam złożyć stosowny wniosek z prośbą o umożliwienie przeglądania akt danej księgi wieczystej. Nie istnieje wzór formularza wniosku o wgląd do akt księgi wieczystej – pismo należy przygotować odręcznie, chyba że regulamin wewnętrzny Sądu Rejonowego przewiduje inną procedurę. Dostęp do akt księgi wieczystej (w obecności pracownika Sądu) otrzymamy po pozytywnej weryfikacji naszego interesu prawnego – najczęściej jeszcze tego samego dnia, w którym złożyliśmy wniosek. Zdarza się również tak, że Sąd wyznacza inny termin.

Wniosek o wgląd do akt księgi wieczystej składa się odrębnie dla każdej księgi oraz dołącza się do każdego wniosku dokument wykazujący interes prawny (dotyczy osób, których prawo nie jest ujawnione w księdze wieczystej). Jeżeli dokumenty wykazujące interes prawny były dołączane w przeszłości, wówczas należy wskazać numer akt, przy których się znajdują.

Przewodniczący wydziału ksiąg wieczystych może odmówić udostępnienia akt ksiąg wieczystych do wglądu. Odmowa udostępnienia akt do wglądu następuje na piśmie. W razie wystąpienia z żądaniem wglądu do akt na piśmie, odmowa następuje poprzez umieszczenie na tym piśmie adnotacji „odmawiam”, zaopatrzonej w datę i czytelny podpis przewodniczącego wydziału. Na odmowę wglądu do akt ksiąg wieczystych przysługuje skarga do prezesa sądu rejonowego.

Przykładowy interes prawny

Gdy jesteś potomkiem dawnego, już zmarłego właściciela nieruchomości a nowy właściciel nabył nieruchomość w drodze spadku rozważ interes prawny w postaci „uchylenie spadku i przyznanie przysługującej mi części„. To ważny interes prawny nawet w przypadku, gdy spadkobierca sprzedał już nabyty spadek. We wniosku musisz wykazać, że jesteś w gronie spadkobierców ustawowych zmarłego właściciela nieruchomości. Tu przedstawiasz wywód genealogiczny oparty o odpisy USC. O dostęp do akt księgi wieczystej możesz wnioskować w oparciu o taki interes prawny nawet gdy wiesz, że proces spadkowy odbył się prawidłowo i nie będą przysługiwać Ci żadne części spadku. Chodzi przecież tylko o dostęp do akt i informacji genealogicznych 😉

Interes prawny posiada osoba, która zawarła umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości nawet w sytuacji, gdy roszczenie z takiej umowy nie zostało ujawniona w treści księgi wieczystej. Do wniosku należy załączyć notarialną umowę przedwstępną.

Interes w żądaniu dostępu do akt księgi wieczystej posiada także pośrednik w sprzedaży nieruchomości, który chce się dowiedzieć „czy została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, od której należy mu się prowizja„. Do wniosku należy załączyć umowę prowizyjną pośrednictwa sprzedaży.

Kilka ważnych informacji związanych z księgami wieczystymi

Wykazując interes prawny można przejrzeć treść ksiąg wieczystych, a także złożyć wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej.

Jeśli nie mamy możliwości ustalenia numeru księgi wieczystej, dane właściciela działki, mieszkania lub budynku możemy ustalić w inny sposób – poprzez złożenie wniosku do właściwego urzędu gminy lub miasta o udostępnienie danych jednostkowych z rejestru mieszkańców oraz rejestru PESEL.

Przeglądając dokumenty księgi wieczystej możesz sprawdzić kto wystąpił o spadek i czy nie pominięto kogoś z Twoich przodków po których mógłbyś dziedziczyć. W każdej chwili mając podstawę możesz wystąpić do sądu o uchylenie spadku i przyznanie Tobie przysługującej Ci części.

Dołącz do społeczności

Więcej informacji na temat podstaw prawnych prowadzenia ksiąg wieczystych i procedur z tym związanych uzyskasz dołączając do grupy Facebook „Księgi Wieczystehttps://www.facebook.com/groups/121649781875756

Więcej informacji na temat formułowania wniosków do urzędów i sądów uzyskasz w grupie Facebook „Koperty dowodowe, USC i ZUShttps://www.facebook.com/groups/656529804952893

Zobacz również Archiwa państwowe – księgi katastralne