Księgi wieczyste stanowią podstawowe źródło wiedzy o nieruchomości. Z księgi wieczystej dowiemy się m.in. jaki jest dokładnie adres nieruchomości, kto jest jej właścicielem i w jaki sposób nabył prawo własności, jakie jest jej przeznaczenie, czy jest ona obciążona prawami osób trzecich oraz czy ciąży na niej jakaś hipoteka.
Księgi wieczyste – źródło wiedzy o nieruchomości
Księgi wieczyste to publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Instytucją ksiąg wieczystych rządzą trzy podstawowe zasady:
- jawność ksiąg wieczystych – oznacza to, że każdy kto zna numer księgi wieczystej może zapoznać się z jej treścią, a w sytuacjach spornych nie może zasłaniać się nieznajomością treści właściwej księgi wieczystej,
- domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – „domniemywa się”, czyli przyjmuje się za pewne, że to co jest wpisane do księgi wieczystej istnieje (jest zgodne z rzeczywistością), a to co jest z niej wykreślone nie istnieje,
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Księgi wieczyste zakładane i prowadzone są w postaci elektronicznej przez Wydziały Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych, właściwych dla miejsca położenia danej nieruchomości.
Numer księgi wieczystej
Każda księga wieczysta posiada unikalny numer składający się z trzech części oddzielonych od siebie ukośnikami, np. WA2M/00012345/8:
- 4-znakowy kod Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którym dana księga wieczysta została założona i jest prowadzona. Np. WA2M to skrót Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Warszawa Mokotów, dla części miasta: Mokotów, Wilanów – VII Wydział,
- numer porządkowy składający się z 8 cyfr – numer nadawany według repertorium ksiąg wieczystych. Przeważnie jest to stary numer księgi wieczystej (sprzed migracji do wersji elektronicznej), uzupełniony o taką ilość zer z przodu, aby suma cyfr pomiędzy ukośnikami wynosiła osiem,
- cyfra kontrolna, wyliczana automatycznie.
Jak dotrzeć do księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości?
Aby mieć wgląd do księgi wieczystej, konieczna jest znajomość jej numeru. W sytuacji, gdy ten numer jest nam znany, wystarczy wejść na stronę internetową prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do i tam bezpłatnie pobrać księgę do wglądu.
Jeśli posiadamy jedynie adres nieruchomości lub numer działki, skorzystać możemy z internetowych wyszukiwarek ksiąg wieczystych. Tutaj – za niewielką opłatą, bez wychodzenia z domu uzyskamy numer księgi wieczystej. Jest to wygodne rozwiązanie dla osób, które w jak najszybszy sposób chcą uzyskać konkretne informacje dotyczące interesującej ich nieruchomości.
Jakie informacje zawiera księga wieczysta?
Każda księga wieczysta – niezależnie od tego, dla jakiego typu nieruchomości jest prowadzona, zbudowana jest w taki sam sposób. Składa się z czterech działów:
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości
Zawiera m.in. dane o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, przeznaczeniu, ilości pomieszczeń i kondygnacji, zabudowaniach, oznaczeniu geodezyjnym.
Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością
Zawiera dane o sposobie użytkowania nieruchomości (własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste), informacje o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, a także o ewentualnym ustanowieniu służebności gruntowej.
Dział II – Własność
Zawiera szczegółowe dane o właścicielu (właścicielach) nieruchomości lub użytkowniku wieczystym, a także informacje dotyczące sposobu nabycia przez niego (nich) prawa własności do nieruchomości.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
Zawiera informacje o ewentualnych ograniczonych prawach rzeczowych (np. służebnościach obciążających nieruchomość), ograniczeniach w użytkowaniu nieruchomością (np. o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, wywłaszczeniu, upadłości), a także prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości (np. prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy).
Dział IV – Hipoteka
Zawiera informacje o rodzaju hipoteki (jeśli taka istnieje) obciążającej nieruchomość, jej wysokości i waluty, terminie spłaty. Zawiera także dane wierzyciela hipotecznego.
Księgi wieczyste jako źródło danych genealogicznych
Podstawowym zakresem danych wykorzystywanych przez genealogów jest dział II księgi wieczystej przedstawiający własność nieruchomości. Gdy nieruchomość jest własnością osoby lub osób prywatnych to znajdziemy imię i nazwisko właściciela oraz dane jego rodziców. Mamy zatem dostęp do informacji o dwóch pokoleniach. Poniższa grafika przedstawia rzeczywisty wpis do księgi wieczystej jaki możemy uzyskać na wyżej wymienionych stronach.
Jak widzimy, księgi wieczyste są skomputeryzowane, zapisy są w postaci cyfrowej i dotyczą aktualnego stanu, ale zawsze występuje tradycyjna, papierowa księga wieczysta w konkretnym sądzie. W tej tradycyjnej księdze są w formie papierowej różne dokumenty – decyzje urzędów, akty notarialne, wypisy z map geodezyjnych lokalizujące nieruchomość. Dostęp do pełnej zawartości księgi wieczystej jest możliwy w czytelni sądu prowadzącego wydział ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste są przechowywane w Wydziałach Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Dostęp mają tylko osoby uprawnione, mające interes prawny do danej nieruchomości. Są też księgi przechowywane w archiwach państwowych, do których dostęp mają wszyscy na ogólnych zasadach. Warto dotrzeć do papierowej teczki księgi wieczystej i przeglądnąć dokumenty będące podstawą do dokonania wpisów w samej księdze. Można tam znaleźć genealogiczne perełki, jak np. dołączony akt zgonu przodka, będący podstawą do wykreślenia ciężaru dożywocia. Oto przykład takiego aktu w księdze wieczystej:
Porady praktyczne wyszukiwania danych genealogicznych.
Krok 1.
Najważniejszą sprawą jest wyszukanie numeru księgi wieczystej, co pozwoli nam albo na przeglądnięcie jej przez internet albo na przeglądnięcie w czytelni wydziału ksiąg wieczystych w sądzie. Niestety, nie ma wyszukiwarek ksiąg wieczystych po nazwisku (ochrona danych osobowych na to nie zezwala). Dlatego do nazwisk docieramy od strony adresu. Gdy znamy przybliżone miejsce zamieszkania przodków i przypuszczamy (lub chcemy to sprawdzić) czy byli lub są właścicielami nieruchomości (domu, działki, roli, mieszkania, zakładu) to musimy skorzystać z wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych po adresie. Rejestrujemy się, co pozwoli w pełni skorzystać z funkcji wyszukiwarki a przede wszystkim pozwoli zapamiętywać wszystkie znalezione i pobrane księgi wieczyste.
Po rejestracji (bezpłatnej) wchodzimy na stronę wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych i przechodzimy do wyszukiwania. Po założeniu konta dla zapoznania się z przykładową księgą wieczystą kliknij na zakładkę Po numerze KW i skorzystaj z podanych tam przykładowych danych klikając od razu Pobierz księgę.
Wyszukiwanie numeru księgi po adresie
Wybieramy zakładkę Po adresie. Nie musisz znać dokładnego adresu – wystarczy wpisać miejscowość i zostanie wyświetlona lista ksiąg wieczystych.
Wyszukiwanie numeru księgi po numerze działki
Wybieramy zakładkę Po numerze działki. Znalezienie numeru działki jest łatwe gdy znasz lokalizację nieruchomości, np. gdy pamiętasz dobrze dane miejsce. Aby znaleźć numer działki – bezpłatnie – wejdź na stronę http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/. To Geoportal – serwis który po kliknięciu na mapę podaje numer działki. Odsyłacz do Geoportalu znajdziesz pod polem wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych.
Krok 2.
Gdy już znajdziesz numer księgi wieczystej lub numer działki to do pola wyszukiwania na odpowiedniej zakładce wprowadź znaleziony numer. Zostanie wyświetlona odpowiednia księga wieczysta. Wszystkie znalezione księgi wieczyste są zapamiętane na Twoim koncie, w każdej chwili możesz wrócić do przeglądania wpisów w księgach wieczystych.
Po wyszukaniu księgi przejdź do zakładki Własność gdzie znajdują się dane Twoich przodków – imiona, nazwiska i imiona rodziców.
Jeżeli w dziale własność znajdują się dane osoby lub osób już nieżyjących to nic niezwykłego, nie jest to błąd. Po prostu od śmierci właściciela lub współwłaściciela nikt ze zstępnych nie złożył do sądu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku. Czasem dzieje się tak z powodu chęci uniknięcia wniesienia opłat od nabycia spardku – spadkobierca nadal mieszka w danym domu opłacając wszelkie rachunki jednak uregulowanie spraw własności pozostawiając swoim przyszłym spadkobiercom.
Krok 3.
Jeżeli znalazłeś numer księgi wieczystej a interesują Cię starsze dane konieczne będzie udanie się do czytelni ksiąg wieczystych w sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą. Komputeryzacji podlegają tylko aktualne wpisy, wpisów archiwalnych nie wprowadza się do systemu, pozostają wyłącznie w formie papierowej. Po wojnie zaszło wiele zmian, w wyniku inwentaryzacji gruntów dokonano korekt położenia działek, niektóre działki zostały podzielone a inne złączone, na potrzeby budowy dróg i sieci energetycznych, kanalizacyjnych i wodociągowych dokonano korekt działek, często następowało wyodrębnienie ksiąg wieczystych z dotychczasowych. Wizyta w czytelni ksiąg wieczystych pozwoli zapoznać się z całą historią danej księgi wieczystej i ewentualnie poznasz numery ksiąg wieczystych z których wyodrębniono obecną księgę. W ten sposób będziesz mógł dotrzeć do starych i nieaktualnych już wpisów, ale jakże cennych dla genealoga.
Przeglądając dokumenty księgi wieczystej możesz sprawdzić kto wystąpił o spadek i czy nie pominięto kogoś z Twoich przodków po których mógłbyś dziedziczyć. W każdej chwili mając podstawę możesz wystąpić do sądu o uchylenie spadku i przyznanie Tobie przysługującej Ci części.
